¿Quién defiende a los arrendadores?

Hace unos días, me topé con una nota periodística en la que se comentaba, con sorna, que alguien vendía una casa, pero con inquilinos morosos adentro. Esto divertía a muchos cibernautas, la mayoría de los cuales, también en tono satírico, recomendaba usar la fuerza para desalojarlos; algo que no puede hacerse, porque estaría contra la ley.

A pesar de lo curioso de la situación, me hizo reflexionar sobre lo común que es, para los arrendadores peruanos, el enfrentarse a malos inquilinos que no quieren pagar, y están dispuestos a enfrentar juicios y extenderlos lo más posible con tal de seguir utilizando los inmuebles sin gastar un sol.

Las historias de adultos mayores que han invertido los ahorros de toda su vida para comprar una propiedad que alquilar y asegurar así una senectud digna, que son maltratados por inquilinos que no quieren pagarles, son dramas silentes y reiterativos, que van consumiendo vidas día a día.

Los juicios de desalojo por falta de pago o por vencimiento de contrato, que representan al menos el 90% de los juicios de desalojo, pueden tardar años, a pesar de que se tenga toda la documentación en regla. Mientras tanto, los arrendadores no perciben los ingresos que tenían proyectados y deben invertir en todo el proceso judicial.

Para entender mejor esto, debido a que no soy abogado, conversé con mi hermana Alicia, que sí lo es, y se especializa en temas inmobiliarios. Ella me explicó que el problema tiene que ver con el hecho de que las apelaciones se conceden con efectos suspensivos, lo que hace que las sentencias emitidas en primera instancia no se ejecuten.

Esto quiere decir que, si bien en la mayoría de esos juicios se da la razón a los arrendadores desde la primera instancia, la sentencia que se emite no se puede aplicar, pues basta interponer un recurso de apelación para frenarla, lo que da motivos a inquilinos inescrupulosos para extender la actuación judicial todo lo posible, saturando el sistema a fin de seguir ocupando los inmuebles sin pagar, lo que claramente es un acto abusivo y desleal contra los arrendadores y contra el Estado.

Según dijo, esto sería relativamente fácil de solucionar, pues, mediante un cambio en la legislación, se podría establecer como salvedad que, en casos de juicios de desalojo de inquilinos por falta de pago o vencimiento de contrato, las apelaciones no tuvieran efecto suspensivo, lo que permitiría realizar los desalojos con el fallo en primera instancia.

Esto no limitaría el derecho de los inquilinos, pues, si tuvieran la razón, serían indemnizados por el arrendador una vez finalizado el juicio; pero, si no la tuvieran, carecería de objeto que apelaran, lo que contribuiría a descongestionar el sistema judicial. Claro, esta solución no evita que los arrendadores se perjudiquen algunos meses.

Dicho lo anterior, resulta interesante pensar en los arrendadores como un sector de la sociedad que, muy probablemente, empezará a reclamar derechos básicos que aseguren sus inversiones; algo que solo se puede gestionar mediante representación parlamentaria.

Se debe considerar que en los últimos años los arrendadores peruanos, como la mayoría de la sociedad, han entrado en un lento pero constante proceso de formalización, por lo menos en lo que respecta al pago de impuestos. Las nuevas generaciones, en general, parecen más responsables con sus deberes civiles y tributarios, lo que permite que se inserten más fácilmente al sistema.

El asumir responsabilidades ante el sistema, inevitablemente, conlleva a exigir derechos. Perú tiene una importante cantidad de arrendadores, de los cuales, la mayoría podrían categorizarse como microarrendadores, quienes alquilan pequeños espacios, e incluso partes de las casas en las que viven. Muchos de estos microarrendadores son propietarios por contrato privado, lo que quiere decir que carecen de títulos de propiedad, hecho que limita sus posibilidades crediticias y les pone trabas en el sistema financiero, lo que les impide diversificar sus fuentes de ingresos.

Al igual que la mayoría de oficios y profesiones en el Perú, el arrendamiento se ejerce de manera independiente y, por lo mismo, es más vulnerable a los errores y vacíos del sistema, que, en un intento fallido por asegurar los derechos de todos, permite que en los juicios de desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato, se vulnere a los arrendadores para beneficiar a los inquilinos, quienes, en caso de llevar los juicios hasta las últimas instancias, claramente estarían abusando, tanto de otro ser humano como del sistema judicial, que se satura y se entrampa, haciéndose menos eficiente para impartir justicia, afectando a toda la sociedad.

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