La superficie y el goce de lo ajeno
Dentro de los derechos reales, que se refieren respecto de las cosas, encontramos uno particularmente interesante y versátil: el derecho de superficie. Este derecho permite a una persona usar y disfrutar temporalmente del bien ajeno con fines de construcción en el subsuelo, suelo y/o sobresuelo.
Los orígenes de este derecho se remontan al derecho romano, donde el principio “superficies solo cedit” permitía la construcción de estructuras en tierras ajenas. Este principio refleja la naturaleza del derecho de superficie, centrado en la ocupación y aprovechamiento del suelo sin implicar la propiedad en sí misma. El jurista romano Ulpiano (circa 170 a 228 d.C.) abordó aspectos relacionados con la construcción en suelo ajeno que fueron incorporados en su obra jurídica “Digesto” (Justiniano I, 533).
El derecho de superficie otorga a una persona, denominada superficiario, el derecho de poseer, construir y explotar algo en la superficie de la tierra sin ser propietario del terreno en sí mismo. Esta separación entre la propiedad del suelo y la de las mejoras introduce un dinamismo económico en el sector inmobiliario.
En el contexto legislativo peruano, el derecho de superficie ha evolucionado. Mientras que en el primer Código Civil (1984) no se incluyó como tal, en el segundo (1936) fue considerado como una modalidad de usufructo, y en el actual, vigente desde 1984, se presenta como un derecho autónomo en el Título V del Libro V.
En Perú, el derecho de superficie se aplica principalmente en los sectores minero, energético, construcción y comercio. Empresas involucradas en proyectos de envergadura negocian directamente con el propietario para obtener este derecho, estableciendo acuerdos que pueden extenderse hasta noventa y nueve años, el máximo legal permitido.
Los beneficios de este derecho son significativos para ambas partes involucradas. El propietario conserva su derecho sobre el bien, recibe ingresos derivados de la concesión y ve aumentar el valor de su propiedad. Por otro lado, el superficiario realiza una inversión inicial menor, tiene la posibilidad de construir en una propiedad que no le pertenece y puede utilizar el bien para llevar a cabo su proyecto.
Citando a John Locke, podemos considerar el derecho de superficie como una puerta que se abre a nuevas posibilidades. La creatividad y la utilidad convergen en este espacio, permitiendo a las partes involucradas explorar y desarrollar proyectos de manera innovadora.
El derecho de superficie es un instrumento legal valioso que impulsa el desarrollo de proyectos de inversión y la economía del país.
Abogado, docente universitario,
consultor legal
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