La servidumbre: entre servir y dominar

Del latín “servitudo”, que significa subyugación o sujeción, encontramos al derecho real de servidumbre que concede a su titular (llamado “predio dominante”) ciertos privilegios sobre la propiedad de otro (llamado “predio sirviente”). Estos privilegios son obligación para uno y derecho para otro, y pueden incluir el paso, la luz, la vista, el drenaje u otros usos específicos de la propiedad.

En la Roma antigua se conoció como “servitus”, que derivaba del término “servus” (esclavo). Algunos indican que esto ocurrió por una extrapolación del derecho de personas al derecho sobre las cosas, en la medida que se le asoció con las obligaciones impuestas a los esclavos. No obstante, recordemos que ellos también tenían la calidad de cosas en otrora, por lo que esa afirmación es muy poco válida.

Consideramos que su uso surgió por necesidad en el uso de predios vecinos y el término aplicado fue en razón que existían: servidumbres personales cuando un predio servía a una persona (uso, habitación y usufructo), y reales que se daban en relación a dos o más predios para posibilitar sus usos.

El contenido de este derecho puede variar según las necesidades y acuerdos entre las partes (predio que sirve y predio que domina). Es usual encontrar el derecho de paso para acceder a una propiedad sin acceso directo a una vía pública, el derecho de paso para agua o energía, el derecho de luz natural, derecho al paisaje o vista, por mencionar algunos.

Existen varios tipos de servidumbres, como la legal que es impuesta por mandato legal u orden judicial, y la convencional por acuerdo entre las partes, onerosa cuando incluye un pago como contraprestación y gratuita cuando no. Este derecho es accesorio, perpetuo e indivisible respecto a los predios que involucra.

Desde los aportes de Gayo, Paulo y Ulpiano, mantenemos el concepto de servidumbre y así lo encontramos en artículo 1035 del Libro V del Código Civil Peruano vigente (1984) al contemplar que “La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro (…) para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de este el ejercicio de alguno de sus derechos”.

Sobre ello surge una cuestión interesante sobre si es una carga o un gravamen, lo que será objeto de un desarrollo posterior. Asimismo, los bienes de titularidad del Estado cuentan con legislación especial que, basada en el Código Civil, tiene requisitos y plazos especiales, pero siempre bajo los mismos criterios comunes antes descritos.
Hoy seguimos viendo este derecho en el acceso a propiedades rurales, urbanas, instalación de infraestructuras públicas y privadas, instalación de servicios públicos y/o suministros a predios, y se dará cuando una persona acredite que es necesario afectar a otro predio (sirviente) para el ejercicio regular de su derecho sobre su predio (dominante).
(*) Abogado, docente universitario, consultor legal

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